نحوه عملکرد صندوق‌ها چندان پیچیده نیست. آن‌ها سرمایه را از سمت مردم جمع می‌کنند و به پروژه‌های ساختمانی تخصیص می‌دهند. پس از تکمیل پروژه، واحدهای ساخته‌شده از طریق مزایده یا هر روش دیگری که هیات مدیره صلاح بداند به فروش می‌رسد و سود حاصل از آن میان سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد.

توجه داشته باشید که واحدهای ساختمانی مستقیما به سرمایه‌گذاران اعطا نخواهد شد. آن‌ها در صورتی که تمایل به خرید داشته باشند، باید مثل دیگران در مزایده شرکت یا از طریق روش‌های دیگر برای خرید واحدها اقدام کنند. ممکن است مدیر صندوق قبل از اتمام پروژه اقدام به پیش فروش واحدها ساختمانی کند یا بخواهد پس از تکمیل، آن‌ها را به فروش برساند. در هر صورت، فرد سرمایه‌گذار نیز می‌تواند برای خرید اقدام کند و در صورتی که میزان سرمایه او کمتر از ارزش واحد ساختمانی باشد، مابه‌تفاوت را به صورت نقدی پرداخت خواهد کرد.

برای تاسیس صندوق، طی کردن دو مرحله ابتدایی ضروری است. نخست باید ارکان پیشنهادی به سازمان بورس معرفی شوند. همان طور که اشاره شد منظور از ارکان مواردی مثل مدیر، هیات مدیره، ناظر، متولی و … است. تمامی اطلاعات ثبتی و مالی آن‌ها باید همراه با تقاضانامه تاسیس صندوق به سازمان بورس ارائه شود. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به پروژه نیز باید در اختیار سازمان قرار گیرد؛ مواردی از قبیل زیربنا، تکنولوژی‌هایی که در آن مورد استفاده قرار می‌گیرند، برآورد هزینه‌ها و … .

پس از بررسی مدارک و در صورت تایید سازمان، مجوز تاسیس صندوق صادر می‌شود. در این مرحله اساسنامه نیز تنظیم خواهد شد. ارکان صندوق معرفی می‌شوند، سمت خود را قبول و مجوز فعالیت را دریافت می‌کنند. در نهایت تاسیس‌کنندگان باید ضمن ارائه طرح توجیهی، مبلغ پنج میلیارد ریال به حساب بانکی صندوق واریز کنند.

در مرحله بعد باید نام صندوق تایید شود و در سازمان ثبت شرکت‌ها به ثبت برسد. دارایی‌های گزارش‌شده توسط یک کارشناس بررسی و تایید خواهند شد و زمین یا پروژه‌های ناتمام به صندوق منتقل می‌شوند. سپس صندوق مورد نظر به عنوان یک نهاد مالی در سازمان بورس و اوراق بهادار ثبت می‌شود و مجوز فعالیت خود را دریافت می‌کند اما قبل از آغاز پذیره نویسی و دریافت وجوه از مردم، لازم است مراحل دیگری نیز طی شوند.

ابتدا باید گزارشی از وضعیت پیشرفت پروژه به همراه طرح توجیهی ارائه شود. همچنین رئیس صندوق باید یک کپی از اسناد مربوط به مالکیت زمین پروژه و همچنین قراردادهای ارکان صندوق را تایید کند و در اختیار سازمان قرار دهد. در مرحله بعد وب سایت صندوق و نرم افزارها و سامانه مالی آن معرفی و توسط سازمان تایید می‌شوند و در نهایت مجوز پذیره‌نویسی صادر خواهد شد.

همان طور که اشاره شد، پذیره‌نویسی توسط فرابورس انجام می‌شود. بنابراین صندوق باید حداقل ۱۰ روز قبل از تاریخ آغاز پذیره‌نویسی، مدارک لازم را به صورت فیزیکی و الکترونیکی در اختیار سازمان فرابورس قرار دهد، نقشه و پلان پروژه را منتشر کند و قبل از عرضه عمومی، جلسه‌ای با سرمایه‌گذاران و فعالان بازار برگزار کند.

پس از طی این مراحل، مجوز برداشت وجوه حاصل از پذیره نویسی صادر خواهد شد و سرمایه‌ای که از مردم جمع شده است، به پروژه تزریق می‌شود.

بسته به این که از کدام جهت به نوع فعالیت این صندوق‌ها نگاه کنیم، مزایای آن‌ها متفاوت خواهد بود. از دیدگاه مردم، صندوق زمین و ساختمان محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول است. بازار مسکن در ایران معمولا یک بازار پرسود محسوب می‌شود اما در حالت عادی، برای مشارکت در فرایند ساخت و ساز باید سرمایه زیادی داشته باشید. صندوق‌های زمین و ساختمان شرایطی را فراهم می‌کنند که افرادی با سرمایه‌های کمتر نیز بتوانند در این بازار سهیم شوند و به اندازه سهم خود سود ببرند. سرمایه آن‌ها به تدریج افزایش می‌یابد و در نهایت قدرت خرید واحدهای ساختمانی را پیدا خواهند کرد.

از سوی دیگر، گواهی سرمایه‌گذاری قابل انتقال به غیر است و در فرابورس معامله می‌شود. مردم می‌توانند هر زمان که خواستند این گواهی را به فروش برسانند. در هنگام فروش علاوه بر ارزش اسمی، بسته به میزان پیشرفت پروژه سودی نیز به مبلغ اصلی اضافه خواهد شد. به علاوه، نظارت دقیقی روی میزان پیشرفت پروژه وجود دارد و گزارش مالی و میزان پیشرفت فیزیکی، به صورت مستمر به اطلاع سرمایه‌گذاران خواهد رسید. در نظر داشته باشید که این سرمایه‌گذاری به صورت مشارکتی است. یعنی صاحبان واحدهای سرمایه، در سود و زیان شرکت سهیم هستند و بهتر است افرادی برای خرید اقدام کنند که قدرت ریسک‌پذیری دارند.

از دیدگاه صاحبان پروژه نیز این گونه صندوق‌ها مزایای بسیاری دارند. اولین و مهمترین نکته این است که فاز مدیریت مالی و مدیریت پروژه از هم جدا می‌شوند. مسئولان اجرایی دغدغه‌ای از بابت تامین مالی نخواهند داشت و پرداخت‌ها به صورت تضمین‌شده و در زمان مقرر انجام می‌شود. به علاوه تامین مالی با توجه وضعیت بازار و قیمت‌ها انجام خواهد شد، کاملا انعطاف‌پذیر است و هیچ گاه به دلیل تامین نشدن منابع مالی متوقف نمی‌شود. مهمتر از همه این که پروژه معافیت مالیاتی خواهد داشت.

همان طور که گفته شد، در مرحله اولیه ارائه درخواست مجوز به سازمان بورس، طرح توجیهی پروژه نیز باید ارائه و تایید شود. مواردی تایید می‌شوند که ویژگی‌های زیر را داشته باشند:

• زمین پروژه هیچ گونه محدودیتی برای انتقال به صندوق نداشته باشد. هر گونه محدودیت ثبتی یا کاربری موجب رد شدن درخواست خواهد شد.
• پروانه ساخت و ساز زمین صادر شده باشد.
• هزینه ساخت و احداث پروژه حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد. این هزینه بدون در نظر گرفتن قیمت زمین و هزینه پروانه ساخت محاسبه می‌شود.
• در مورد پروژه‌های نیمه‌تمام، اطلاعات مالی باید کاملا شفاف باشد.

در نظر داشته باشید که درخواست‌های مربوط به پروژه‌های مسکونی، اولویت دارند.

برای خرید واحدهای سرمایه صندوق زمین و ساختمان، باید در فرابورس کد معاملاتی داشته باشید. برای دریافت این کار به یکی از کارگزاری‌های عضو بروید و با ارائه مدارک شناسایی درخواست خود را تنظیم کنید. پس از دریافت کد بورسی، می‌توانید فهرست صندوق‌ها را در وب سایت فرابورس مشاهده کنید و از طریق یکی از کارگزاری‌ها سفارش خرید خود را ثبت کنید. محدودیتی برای خرید وجود ندارد و هر کسی می‌تواند به هر تعداد که بخواهد، واحد سرمایه‌گذاری بخرد.